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為什么核心財務數據已經上升的龍湖卻跌出前十名呢?

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    消息來源:微信公眾號:艾倫坎芳  最近幾天,各路房企頻繁發布自己的2019業績公告,這可把各路媒體忙乎壞了。    原標題:減少預售條件,放松對預售資金的監管!另外兩個地方出臺了拯救房屋公司的措施,并支持他們恢復工作和恢復生產。昨天,阿倫選擇綠城作為第二篇年報解讀的房企(【阿倫讀年報第二彈】剛發完公告的綠城,為何股價就大跌16%?),是因為綠城在昨天眾多發布年報的房企中比較典型,以至于像雅居樂這樣的后起之秀沒有了版面。同樣在昨天晚間,金科也發布了自己的公告,簡單看了一下,各項數值都還不錯,全部呈現上漲態勢,可以說金科是迄今為止已發布公告的房企中最亮眼的一份財報了。但奈何這兩家房企的成績雖好,但影響力尚不如今天中午發布公告的龍湖,因此今天的年報解讀,主角自然就是龍湖。  來源:證券北京大風_成都桑拿論壇時報網  近期,多地繼續出臺穩地產政策,支持房企復工復產。  今天中午,龍湖發布了自己2019年的業績公告,可以說這是一份很多業內人都很關注的公告,阿倫也是從上午開始就不停的F5港交所的頁面。

  3月23日,武漢、長春均出臺政策措施,主要包括降低預售標準,放松預售資金監管等,其中長全國婚姻登記已恢復辦理_成都桑拿論壇春更是提出對新銷售商品房暫停預售資金監管。另外,武漢六項措施中除了五項支持房企外,還在需求方面給予支持,即外地購房人因疫情影響緩繳社保或個稅不超過6個月的可視為連續繳納。  業內人士認為,放松預售監管要求,有助于房企近期積極回籠資金,減少沉淀資金、降低房企資金壓力。

為何今年龍湖的年報如此引人關注呢?其實還要從2019年的銷售榜單說起。以往,龍湖都是當仁不讓的Top10,即便在2019年10月面臨激烈的十強卡位戰,阿倫也一直看好龍湖可以守住這個排位。此類政策進一步說明隨著近期開復工的到來,各地在政策上依然支持企業的導向。  武漢六措施支持房企復工復產  3月23日,武漢市住房保障和房屋管理局發布《關于支持房地產開發企業復工復產確保我市房地產市場平穩健康發展的六條措施》。  武漢六條政策中,核心內容是通過放松預售監管來緩解房企資金壓力,一方面適當調整預售許可形象進度要求,另一方面提高預售監管資金使用效率。于是,就寫下了那一篇事后打自己臉的文章十強卡位戰:龍湖、華潤、世茂混戰,誰能搶到最后兩張門票?  實際上,不只是阿倫,龍湖旁落Top10這件事也是很多業內人士未曾想到的,因此大家就格外想從龍湖2019年的年報中找尋原因。  在適當調整預售許可形象進度要求方面,政策明確,2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產開發項目,其開發投資額達到25%以上,且高層建筑形象進度達到1/4以上、多層(含六躍七層)及低層建筑形象進度達到正負零,即可申請辦理預售許可。  在提高預售監管資金使用效率方面,政策提出,2020年10月1日之前,在重點監管資金增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節點,累計撥付額度不超過重點監管資金標準的55%;進一步降低開發企業財務成本,開發企業申請使用銀行保函等額替換重點監管資金時,無需簽訂《新建商品房預售資金監管協議書補充協議》,銀行保函有效期原則上不低于6個月;項目取得《建設工程竣工驗收備案表》且已按規定足額繳存住宅專項維修資金的,開發企業可申請使用重點監管資金,累計申請額度為重點監管資金標準的100%,并可申請撤銷監管賬戶的監管;對受疫情影響經營困難或疫情防控期間作出貢獻的企業,在工程進度未達到規定的用款節點,可申請預支重點監管資金。

  此外,在需求端,政策還提出,完善社保、個稅繳納認定標準。  千呼萬喚始出來  今天中午12點15分,港交所的上市公司公告中更新出了這一條,阿倫隨即點開簡要讀了一遍。隨后下載PDF文件女子民政局門口遭丈夫暴打_成都桑拿論壇到電腦桌面,再次打開精讀。兩遍通讀之后,阿倫產生了一個疑惑:為何各項數值皆有上漲的龍湖,在2019年的排位反而下降了呢?  按照慣例,我們還是先來看一下這份業績公告中的核心財務數據:  1、合同銷售額  公告顯示,報告期內龍湖共錄得合同銷售額人民幣2425.0億元,同比增長20.9%。這個增速,與2018年合同銷售額同比增長28.5%相比,有所放緩,與Top10房企的平均增速相比略低。  2、營業額  2019年,龍湖的營業額為人民幣1510.3億元,同比增長30.4%。非本市戶籍購房人因受疫情影響未能按時繳納社保或個稅需緩繳的,其緩繳期可視為連續繳納,補繳時限不超過6個月。  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,武漢此類政策說明當前新冠肺炎疫情的把控是積極有效的,社會生產和經營等陸續進入恢復狀態,同時也對房地產領域有積極的意義,客觀上說明房地產市場當前正陸續進入放開的通道。  嚴躍進認為,放松預售監管要求,使得房企的預售證申請更加容易,對于武漢本地的房企來說,項目開發的資金壓力會更小,通過此類預售政策,有助于近期積極回籠資金。尤其是政策明確,提高預售監管資金使用效率,這對于減少沉淀資金、降低房企資金壓力等都有積極的作用。與2018年營業額同比增長60.7%相比,增速放緩明顯,與Top10房企的平均增速基本持平。  3、歸屬股東溢利  2019年,龍湖歸屬于股東的溢利為特朗普發推呼吁保護亞裔群體_成都桑拿論壇人民幣183.4億元,與2018年的162.4億元相比,同比增長12.9%。

為了對比2018年的增速,阿倫查閱了龍湖2017年的財報。  嚴躍進說,從實際情況看,武漢當前房地產市場確實面臨很大的壓力,尤其是2月份零成交的狀態,使得相關房企的壓力較大。數據顯示,龍湖在2017年歸屬股東溢利為126.0億元,由此可計算出龍湖在2018年歸屬股東溢利的增速為28.9%。而且疫情管控下,武漢的土地市場交易等也受到了沖擊,部分地塊被迫延期交易。

從武漢樓市受疫情影響的程度看,今年的特點就是“武漢強、全國強;武漢穩、全國穩”。武漢樓市后369單殺TheShy_成都桑拿論壇續的活躍,客觀上也會對全國其他城市的樓市注入市場信心,最終有助于促進今年樓市相關發展目標的實現。相較之下,龍湖在此項數值的表現雖繼續保持進步,但增幅已有明顯的減弱。  在核心溢利方面,龍湖在2019年交出的成績是人民幣155.5億元,同比2018年的128.5億元,漲幅為21.0%。同樣,阿倫查閱到該數據在2017年是97.7億元,由此可計算出2018年龍湖核心溢利漲幅為31.5%。顯而易見,漲勢趨緩。  4、毛利和凈利  公告顯示,2019年龍湖的毛利為人民幣508.0億元,與2018年的395.3億元相比增長28.5%。  長春新銷售商品房暫停預售資金監管  同日,長春市住房保障和房屋管理局發布《關于有效應對疫情支持房地產開發企業共克時艱的政策措施》。  主要內容包括:  一、在房地產開發企業新申請辦理商品房預售許可證時,有地下室的工程形象進度達到標高正負零即可辦理,無地下室的達到地上2層即可辦理。  二、對已繳存商品房預售資金且依法依規誠信經營的房地產開發企業,如有新建或者續建項目,允許申請提取監管賬戶內資金余額不超過50%的資金Letme被氣下播_成都桑拿論壇用于工程建設。新銷售的商品房暫停預售資金監管。

這組數據,在2017年的表現是244.4億元,就此可計算出2018年的同比增速為61.7%。相比之下,2019年的毛利雖也取得了不錯的漲勢,但與2018年的驚艷表現對比來看還存在不小的差距。  三、四級和暫定資質房地產開發企業資質證書有效期為2020年1月25日至6月30日之間的,有效期屆滿未申請行政許可延續或申請行政許可延續未核準的,原資質證書有效期順延至2020年6月30日。  以上政策執行至2020年6月30日。毛利率方面,龍湖在2019年的表現是33.6%,與2018年的34.1%相比略有下滑。  嚴躍進認為,長春一方面降低預售標準,使得相關房企的預售條件放松,另一方面減少預售資金監管,均使得資金回籠的速度加快。  在凈利方面,龍湖在2019年的核心稅后利潤率為15.5%,同比2018年的14.7%略有增長。同時,政策明確新銷售的商品房暫停預售資金監管,類似表述具有創新性。這使得后續房企可以較好實現“邊銷售邊回籠資金”的導向,客觀上都有助于改善近期的資金狀況。  紓困房企是穩地產政策主要方向  為應對疫情沖擊,前期已有20多個省市從供給端密集出臺一系列穩增長政策,包括延期繳納土地出讓金、放寬預售條件和資金監管、展期還款、減免稅費等,主要是為了減輕企業資金壓力,保障城市有序建設和土地市場穩定,進而促進當地經濟平穩運行。住建部此前也明確要求,嚴格落實國家財稅、金融、社保等穩增長政策,同時還提出對優質企業在授信額度、質押融資、貸款利率等方面給予支持,有效降低企業融資成本,解決企業實際困難,推動企業復工復產。核心權益后利潤率為10.3%,與2018年的11.1%相比略有下降。  隨后,駐馬店率先降低首套房公積金貸款首付比例,拉開了各地從需求端穩地產的序幕,多地也調整公積金貸款政策,包括提高公積金貸款最高限額、降低二套房公積金貸款門檻等,支持剛性和改善性購房需求,也有部分城市給予購房補貼、契稅減免等來刺激消費。不過,值得注意的是,駐馬店首套房公積金首付降低、廣州公寓限購松綁、寶雞爭取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。  5、負債  公告顯示,2019年龍湖的凈負債率(負債凈額除以權益總額)為51.0%,與2018年的52.9%相比略有下降。對于未來的房地產政策,統計局新聞發言人毛盛勇16日在回應房地產銷售下降時再次強調,“房住不炒”的定位沒有改變,不把房地產作為短期刺激政策。在手現金為人民幣609.5億元,與2018年的452.6億元相比,上漲34.7%,與2018年69.1%的漲幅相比,漲勢明顯放緩。  業內人士認為,在當前中央再三強調“房住不炒”定位的背景下,部分地方政策的撤回對地方政府敲響了警鐘,意味著樓市調控不會也不能放松,在未來調整政策時需要更加慎重,或更多從供給端對困難企業出臺一些扶持政策,而需求端可能會傾向于出臺對人才購房支持等政策,總之,要實現“穩地價穩房價穩預期”的調控目標,防止在疫情期間出現放松調控的現象。  2019年,龍湖的綜合借貸總額為人民幣1460.0億元,與2018年的1198.2億元相比,增加了21.8%。與2018年54.8%的漲幅相比,增速有明顯下降。  嚴躍進也認為,武漢、長春等政策進一步說明,隨著近期開復工的到來,各地在政策上依然支持企業的導向,近期穩定企業經營、降低企業成本等政策會相對更多。  平均借貸成本方面,2019年龍湖的年利率為4.54%,與2018年的4.55%相比微降。責任編輯:蔣曉桐。公告顯示,2019年龍湖的平均貸款年限為6.04年,與2018年的5.88年相比略有增加。  6、每股盈利與派息  2019年,龍湖實現每股基本盈利人民幣3.13元,剔除評估增值等影響后,每股核心盈利人民幣2.66元,同比增長20.7%。董事會建議派發末期股息每股人民幣0.84元,計入中期股息每股人民幣0.36元,全年合計派發股息每股人民幣1.20元,同比增長21.2%。  從上述6組核心財務數據可以看出,龍湖在2019年的表現還是比較不錯的,阿倫逐一對比計算各項數值后,發現均有兩位數的上漲。可以說,在目前為止已發布公告的房企中,龍湖的這份財報可以說是排在前列的。此外,在保持增長的同時,本就相對較低的負債率還呈現下降態勢,這也說明了龍湖在財務上的穩健。

  那么,也許就有朋友會產生疑問了:為何核心財務數據均有上漲,龍湖還在2019年跌出了前十呢?其實我們分析一下2019年的市場就不難看出,這一年中頭部房企發展迅猛,尤其是Top3房企已迅速拉開與身后追趕者的距離。此外,這份財報雖然數據均呈現上漲,但需要指出的是,其漲幅的速度與此前一年的財報相比大多呈現減緩態勢,這也從一個側面印證了龍湖在2018年的成績是十分亮眼的,相較之下,2019年的財報參照的是一個高點,很難呈現出此前的強勢也就不足為奇了。  實際上,我們分析一份財報背后的數據變化是很有趣味的,就拿龍湖的這份財報來說,阿倫幾乎可以斷言,就是金科明年此時需要面臨的狀況。即:前一年的成績太好,下一年即使各項數據上漲,對比下的財報依舊不夠亮眼。  所以說,這份各項數值均上漲的財報,依舊最終沒能改變2019年的座次。不過,阿倫也從這份財報中,讀出了2020年競爭的火藥味。

阿倫觀察到,在土儲方面,2019年龍湖新增收購土地儲備總建筑面積為1731萬平方米,權益面積為1273萬平方米,平均權益收購成本為每平方米人民幣6186元。按地區分析,環渤海地區、華南地區、長三角地區、西部地區及華中地區的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的25.2%、22.3%、21.5%、20.2%及10.8%。  從布局上看,龍湖的土儲多位于核心二線城市與熱點三線城市,這也讓他們在未來的貨值和銷售單價方面有更大的空間。

除此之外,在2020年的前兩個月,龍湖在土地市場的表現也格外搶眼,投入127億元的龍湖躋身房企拿地金額的Top5。  由此可見,龍湖勢必會在2020年卷土重來,今年的十強卡位戰,有好戲看了!最后照例用一首詩來結束今天的財報解讀,同時也祝福龍湖能夠在2020年重返十強,那便是:淺灘臥龍終得水,倒海翻江立乾坤!免責聲明:自媒體綜合提供的內容均源自自媒體,版權歸原作者所有,轉載請聯系原作者并獲許可。

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